Materialien 1986

Über Chancen und Grenzen von Initiativen in einer Wachstumsmetropole (München)

Vorbemerkung

Ist die bayerische Wachstumsphilosophie in Gefahr? Soll bald nicht mehr gelten, dass nur wenn München blüht das ganze Land gedeihen kann? Landtagsabgeordnete der von hoher Arbeitslosigkeit gekennzeichneten strukturschwachen Regionen und obendrein aus dem christlich-sozialen Lager wollen rund 3.800 Arbeitsplätze von München weg in ihre Wahlbezirke verlagern. Der Widerspruch des für kommunale Wirtschaftsentwicklung zuständigen Münchner Bürgermeisters Zehetmeier (CSU) erfolgt prompt. Ministerpräsident Strauß wird aufgefordert, „zentrale-Hauptstadt-Funktionen“ nicht unzulässig auszuhöhlen. München soll in der Förderungspolitik des Landes erste Priorität behalten. Das bayerische Hinterland hat nach dieser Auffassung gefälligst zu bleiben, was es ist, Reservoir billiger Arbeitskräfte und Standort für politisch schwer vermittelbare Negativeinrichtungen wie Atomkraftwerke und die Wiederaufbereitungsanlage (WAA).

Münchens Aufstieg zum führenden Zentrum der High-Tech- und Rüstungsindustrie ist Ergebnis vieler zusammenwirkender, sich ergänzender und wechselseitig verstärkender Einflüsse. Die Entwicklungspotentiale und Interessen der Firmen Siemens, MBB, MAN, Krauss-Maffei oder Rohde & Schwarz sind nicht nur Voraussetzung für staatliche Förderungspolitik; diese Firmen sind gleichzeitig auch die Empfänger millionenschwerer Technologie- und Innovationsförderungsprogramme. Siemens und AEG erhalten allein für die Entwicklung des „Megabit-Projekts“ über 300 Millionen DM vom Bund.

Neben seiner optimalen geographischen Lage im Schnittpunkt der EG schätzen die Unternehmen der Wachstumsbranchen an München die unmittelbare Nähe zu den zahlreichen Behörden und Verwaltungszentralen und die ausgezeichnete wissenschaftliche Infrastruktur.

Voraussetzung für das Gelingen einer derartigen Wirtschaftsentwicklung ist die „Aufgeschlossenheit“ des Münchner Rathauses und der Verwaltung. Dankbar nimmt die Stadt die Konzentration von Kapital und hochqualifizierten Arbeitskräften an, und unterstützt diesen Entwicklungsprozess ihrerseits durch eine gezielte Gewerbeflächen- und Wohnungspolitik.

Die Symbiose von Wirtschaft und Kommune, in der steigende Umsätze und Gewinne der einen die kommunalen Einnahmen der anderen wachsen lassen und Steuereinnahmen überwiegend investitionsfördernd – zur Erhöhung der Standortqualitäten – eingesetzt werden, kann nur bei einer langfristig berechenbaren Politik gelingen. Als politische Maxime ist Kontinuität das Schlüsselwort des Erfolgs.

Aber Kontinuität politischer Macht setzt die Akzeptanz der getroffenen politischen Entscheidungen voraus. Betroffenenorientierte Initiativen und Projekte haben dann Chancen, ihre Anliegen einzubringen oder durchzusetzen, wenn es ihnen gelingt mit dem Entzug von Massenloyalität wirksam drohen zu können.

Im Mittelpunkt meiner Überlegungen stehen einige ausgewählte Münchner Initiativen und Projekte, deren Möglichkeiten und Grenzen ich unter Zugrundelegung des „simultan-politischen Ansatzes“ von Funke/Offe/Ronge (1973) diskutieren möchte.

Kontinuität und Wandel

In den letzten zehn bis fünfzehn Jahren entpuppte sich die Stadt an der Isar. Aus dem München der Olympischen Spiele des Jahres 1972 wurde in kurzer Zeit „Municon valley“, die europäische Metropole der High-Tech-Industrie. Im Übergang zum zwanzigsten Jahrhundert nannte man sie noch „Stadt der Technik“. Wenig später dann „Hauptstadt der Bewegung“. Und mit der Machtübernahme durch die Nationalsozialisten kam die militärische Aufrüstung. Münchens wirtschaftlicher Aufschwung in den dreißiger Jahren war ein Kind zunehmender Rüstungswirtschaft.

Der Wiederaufbau der arg zerstörten Stadt war nicht frei von Besonderheiten. Was Bomben und Brände überstanden hatte, fiel in der von Schleich die „Zweite Zerstörung“ Münchens genannten Wiederaufbauphase durch Abrissbirne und Spitzhacke. Wenn offiziell Schriften vom „liebgewonnenen Erscheinungsbild“ der Stadt reden, beschränkt sich dieser Bereich des Wiederaufbaus weitestgehend nur auf den historischen Kern, die City Münchens.

In der nachfolgenden Entwicklungsphase von 1955 bis 1968 wurden die traditionellen Bau- und Nutzungsstrukturen auf der Basis vorhandener Infrastruktur verdichtet. An den Rändern entstanden Trabantensiedlungen wie Neu-Perlach. Leitbild des Stadtentwicklungsplans aus dem Jahr 1962/63 „ist die auf ein hochentwickeltes Zentrum hinorientierte, entlang der Strecken des Massenverkehrsmittels sternförmig in eine Vielzahl von Stadtteilen mit eigenen Nebenzentren gegliederte und mit ihrem natürlichen Umland organisch verbundene Metropole mit Weltstadtcharakter“. Realisiert wurde allerdings nur das sternförmige U- und S-Bahnnetz. Im Herzen dieses Netzes führen die Rolltreppen der unterirdischen Bahn direkt in die Eingänge der Kaufhäuser, Banken und Versicherungszentralen.

Mit dem Bild einer „Stadt im Gleichgewicht“ griff der Stadtentwicklungsplan von 1975 die in Vergessenheit geratene Nebenzentrumsidee wieder auf. Polyzentrische Stadtentwicklung lautete die neue Zauberformel. Stadtteilentwicklungszentren sollten den ökonomischen Druck vom Zentrum wegnehmen, die Verdrängungskonkurrenz abschwächen und gleichzeitig die Wohnqualität bisher zurückgebliebener Stadtviertel steigern.

Doch die Entwicklung der Stadt folgte mehr den Standortentscheidungen sich neu ansiedelnder oder sich ausweitender Betriebe. Mit der Bewerbung und Austragung der Olympischen Spiele, einer Ausweitung des Messe- und Kongresswesens und zahlreichen neu ausgewiesenen Gewerbeflächen trägt aber auch die Stadt zur sich verschärfenden Konkurrenz um jeden Quadratmeter Boden bei. Haidhausen und das Westend, zwei innenstadtnahe Arbeiterviertel, werden per Sanierungssatzung zu City-Erweiterungsgebieten erklärt. Einkommensstarken Bevölkerungsschichten soll citynahes Wohnen in qualitativ verbesserten Wohnungen und Wohnlagen ermöglicht werden.

Ziel der gegenwärtig letzten Entwicklungsphase ist nach Breckner/Mohn/Schmals (1985), München und die mit der Stadt in der Planungsregion 14 zusammengeschlossenen Gemeinden „zu einer international führenden bzw. konkurrenzfähigen Wirtschaftsmetropole Europas um- und auszubauen“ (S. 129).

In den Worten des damals gerade von der CSU diktierten Stadtentwicklungsplanes von 1982/83 klingt diese Zielsetzung freilich nicht durch. Formulierungen wie „gesundes Wachstum aus sozialer Verantwortung“, und „zeitgemäße Fortentwicklung in allen gesellschaftlichen Bereichen“ bei gleichzeitiger „Erhaltung der liebenswürdigen Werte der Stadt“ vernebeln das Ziel.

Unter dem Motto „Wohnen muss wieder seinen Preis haben“ setzte die christsoziale Mehrheit zwischen 1978 – 84 eine generelle Liberalisierung des Münchner Wohnungsmarktes durch. Ausgerichtet auf die Förderung und Aktivierung der Investitionsbereitschaft junger einkommensstarker Mittelständler geben sie die noch preiswerten Altbaubestände zur Luxusmodernisierung und Umwandlung preis. Die Reaktion der Betroffenen lässt nicht auf sich warten. In vielen Stadtvierteln schießen Mieterinitiativen wie Pilze aus dem Boden. Protestveranstaltungen, Hausbesetzungen und Mieterdemonstrationen häufen sich. Die sich zuspitzende Wohnungsnot nicht nur einkommensschwacher Mieter, sondern auch von durch Verdrängung bedrohten Mittelschichten entscheidet dann auch die Kommunalwahl des Jahres 1984 gegen den als Spekulanten-Spezi gebrandmarkten Erich Kiesl und seine CSU.

„Kontinuität und Korrektur“ sind die Schlagworte der Politik des 1984, nach sechsjähriger Unterbrechung durch eine CSU-Mehrheit unter OB Kiesl, wieder an die Macht gelangten Sozialdemokraten Georg Kronawitter.

Kontinuität meint die Umsetzung eines zusammen mit der CSU beschlossenen Haushalts- und mittelfristigen Investitionsprogramms. Fortgesetzt werden nach dem Willen Kronawitters Eckpfeiler bisheriger Stadtentwicklungspolitik: das „Wohnraumbeschaffungsprogramm, Unterstützung standortsuchender Betriebe und Sicherung stabiler Steuersätze.“

Korrekturen soll es dagegen im Bereich „sozialmotivierter und umweltorientierter Erneuerung der Stadtpolitik“ geben. Neben dem Schutz in München besonders knapper Grün- und Freiflächen vor Bebauung, versprechen die Sozialdemokraten alles zu tun, um preiswerten Wohnraum zu erhalten und neue Sozialwohnungen in ausreichender Zahl zu errichten.

Simultanpolitik als kommunalpolitische Strategie

Massenloyalität und Kapitalverwertung

Erfolgsaussichten und Grenzen von Initiativen und Projekten in einer Großstadt lassen sich präziser abschätzen, wenn bekannt ist, welche Handlungsspielräume eine Kommune offen lässt oder lassen muss, und wie diese politischen Freiräume erweitert werden können.

Die Beibehaltung einer auf Wachstum ausgelegten Stadtentwicklungspolitik, bei der nicht nur die Ausgabenseite (Investitionspolitik) und die Einnahmenseite (Steuerpolitik), sondern auch Grundprämissen der Stadtplanung trotz wechselnder politischer Führung nahezu unverändert gleich geblieben sind, weist darauf hin, dass die Entscheidungen der Stadtspitze keinesfalls zufällig und willkürlich sind, sondern eher einer Art ‚geheimer Fahrplan’ folgen.

In den politischen Schlagworten zur Stadtentwicklung verschiedener Oberbürgermeister wird dies deutlich. „Stadt im Gleichgewicht“ hieß es 1975 unter Kronawitter (SPD); 1982/83 bei Kiesl „gesundes Wachstum, Fortentwicklung aller Bereiche und Erhaltung der liebenswürdigen Werte der Stadt“; und nach der Kommunalwahl 1984 ist wiederum von Kronawitter „Kontinuität und Korrektur“ angesagt.

Wirtschaftliches Wachstum und zufriedene Bürger sind zwei immer wiederkehrende Ziele. Funke/Offe/Ronge (1973, S. 27) bezeichnen eine solche doppelköpfige Politik als „Simultanpolitik“.

Sie verstehen darunter „jene Strategie politisch-administrativer Systeme, ihre Bestandsprobleme (Sicherung der Kapitalverwertung und Sicherung der Massenloyalität) in der Form zu lösen, dass durch die Lösung des einen Problems das andere mitgelöst wird.“

Wenn ich diesen Erklärungsansatz auf das Handeln der Stadt übertrage, so kann die kommunalpolitische Strategie wie folgt charakterisiert werden:

- die Sicherung der Standortqualitäten und die Erhöhung der Gewerbe- und Einkommenssteuereinnahmen (die mittel- und unmittelbaren ökonomischen Bestandsprobleme Münchens) werden durch

- Maßnahmen im Bereich der Haushalts- und Stadtentwicklungspolitik, insbesondere durch das Gewerbeflächenprogramm und infrastrukturverbessernde Maßnahmen sowie durch Wohnungsbauförderung/Stadtsanierung so gelöst,

- dass zugleich die Sicherung der Massenloyalität mitgelöst bzw. dessen Lösung ermöglicht wird.

Das Grundmuster des Erfolgsrezepts von „Municon Valley“ ist umschrieben. Eine auf Ansiedlung und Ausbreitung von Wachstumsbranchen (High-Tech-Betriebe) ausgerichtete Gewerbeflächenvergabe und Verbesserungen im Bereich der sozialen, kulturellen, technischen und ökonomischen Infrastruktur (Kulturzentrum am Gasteig, Ausbau des Messe- und Kongresswesens, Flughafen München II, Ausbau des U- und S-Bahn- und Kanalnetzes, kreuzungsfreier Ausbau des Mittleren Ringes, Ansiedlung von Europabehörden) korrespondieren mit einer Wohnungspolitik der Schaffung einer quantitativ und qualitativ großen Zahl attraktiver Wohnungen und dementsprechender Wohnumfelder. Entstehen jedoch aus den durch das System bedingten partiellen Benachteiligungen einzelner Bevölkerungsgruppen, zum Beispiel den einkommensschwächeren Mietern und Gewerbetreibenden eines Sanierungsgebiets, dauerhafte Konflikte, gerät die bruchlose Durchsetzung einer simultanpolitischen Strategie in Gefahr.

Auf offenkundig gewordene Legitimationsdefizite antwortet die Kommune, wie Christel Schachtner in ihrer Arbeit über das Sanierungsgebiet Haidhausen nachweist, mit Befriedungs- bzw. Anpassungsstrategien oder mit einer partiellen Kompensation von ‚Opfern’. Die Bereitschaft, ja die Notwendigkeit politischer Zugeständnisse ist nicht unerheblich abhängig „sowohl von der Anzahl der Konfliktträger als auch von der Resonanz, die ein Konfliktthema außerhalb der unmittelbar Betroffenen findet“ (Schachtner, 1982, S. 250).

Exkurs: Daten und Trends in der Entwicklung Münchens

Statistische Daten, quantifizierte Bilder vergangener Entscheidung, fließen ein in langfristige Konzepte der Stadtentwicklung und politische Entscheidungen. Die von aktuellen Entscheidungen und Planungen betroffenen Bürger wissen selten mit empirischen Daten politisch umzugehen.

Aus der Vielzahl vorliegender Zahlen möchte ich jene auswählen, die Hinweise auf Veränderungen im ökonomischen Bestand der Stadt München geben, Ergebnisse von Maßnahmen zur Lösung von Bestandsproblemen sowie disfunktionale Folgen und sich abzeichnende Konfliktthemen aufscheinen lassen. Entscheidend für den wirtschaftlichen und politischen Handlungsspielraum sind kontinuierlich wachsende Steuerzuflüsse. Zahl und Zusammensetzung der Einwohnerschaft, Einkommensentwicklung, Zahl der Beschäftigten sowie Ertragslage der Münchner Wirtschaft sind entscheidende Bestimmungsgrößen der Steuerkraft einer Gemeinde.

Das Rückgrat kommunaler Einnahmen in München bilden die Gewerbe- und anteiligen Einkommenssteuern. Im Jahr 1986 rechnet die Stadtkämmerei, wie in den beiden vorausgegangenen Jahren, mit einer zehnprozentigen Steigerung der Gewerbesteuereinnahmen. Zwischen 1975 und 1986 werden sich die Steuereinnahmen der Stadt nahezu verdoppelt haben. 805 Mio. DM erwartet der Kämmerer an Einkommenssteuern, über 1,6 Mrd. DM an Gewerbesteuern. Das „Mittelfristige Investitionsprogramm 1984 – 1988“ zielt in seinen drei Schwerpunkten auf die Absicherung dieser kommunalen Einnahmen. Über 60 Prozent aller Investitionen gehen in die Bereiche U-Bahnausbau (1.496 Mrd. DM/ 25 Prozent), Kanal- und Klärwerksbau (1.235 Mrd. DM/20,5 Prozent) und Wohnungsbauförderung und Sanierung (901 Mrd. DM/15 Prozent). Den hohen Beschäftigtenstand sollen Aufträge an die Bauwirtschaft erhalten. Kontinuität ist von daher in der Zahl neu zu errichtender Wohnungen gefordert (1984: 8.549 Wohneinheiten). Positive Beschäftigungswirkungen verspricht sich die Stadt von Sanierungsmaßnahmen. öffentliche Investitionen in der Altbausanierung und im Wohnumfeld lösen ein Dreifaches an privater Sanierungstätigkeit aus.

Münchens Einwohnerzahl (1985: 1.277.369) schrumpft wesentlich geringer als die aller anderen Großstädte der BRD. Innerhalb der Bevölkerungszusammensetzung verzeichneten sich jedoch einschneidende Wanderungsbewegungen. Jüngere, meist einkommensstärkere Familien mit Kindern zogen aus der Stadt in die Regionsgemeinden. Zurück bleiben – vor allem in den Innenstadtbereichen – Einkommensschwächere: Alte, Alleinstehende, Studenten und Ausländer.

Nach München zieht es vor allem Singles, hochqualifizierte, gutdotierte Angestellte und Studenten. Erste Anzeichen einer im Vergleich zur Region schwindenden Einkommenssteuerkraft deuten sich an: die Zahl sozialversicherungspflichtiger Beschäftigungen nahm in der Region in den Jahren 1977 – 1984 um 16,9 Prozent zu, in der Stadt dagegen nur um 2,7 Prozent. Dem hohen Beschäftigtenstand drohen auch aus anderem Grund Gefahren. Neue Informations- und Kommunikationstechnologien werden, nach einer Schätzung des Deutschen Instituts für Urbanistik (DIFU) zwischen 1980 bis 1995 allein in einem einzigen Bereich, der Büro- und Informationsberufe, zwischen 41.000 bis 100.000 Stellen wegrationalisieren.

Während in den Betrieben des verarbeitenden Gewerbes zwischen 1980 bis 1983 die Zahl der Beschäftigten um 10,2 Prozent abnahm, verfünffachte sich der Gesamtumsatz der Münchner Wirtschaft innerhalb der letzten 18 Jahre (1984: 169,9 Mrd. DM). Steigende Umsätze und Gewerbesteuereinnahmen, die um jährlich mehr als 10 Prozent steigen, sind zurückzuführen auf den überdurchschnittlich hohen Umsatzanstieg der Wachstumsbranchen Elektrotechnik, Feinmechanik/Optik, Luft- und Raumfahrzeugindustrie. „Schmutzige“ Industrie wie die Grundstoff- und Verbrauchsgüterindustrie finden sich im übrigen Bundesgebiet in größerer Zahl als in der „weißen“ Stadt an der Isar.

Das Interesse am Standort München ist (noch) unvermindert hoch. Im Oktober 1985 haben 470 Betriebe mit 19.000 Beschäftigten einen Verlagerungsflächenbedarf von 145 ha gemeldet. Dem stehen nur 39 ha an kurzfristig verfügbaren Flächen gegenüber. Zukunftsträchtige Betriebe werden bei der Vergabe bevorzugt. Niedrigere Grundstückspreise und größere Flächenangebote führen dennoch zu unerwünschten Abwanderungen bzw. Neuansiedlungen von Betrieben in der Region.

Der Kampf um jeden Quadratmeter Boden führte allein zwischen 1977 – 1983 zu Bodenpreissteigerungen von 270 Prozent. Geschäfte mit der ‚schnellen Mark’, Kauf- und Warenhäuser, verdrängten, was im Konkurrenzkampf nicht mithalten konnte: kleine und mittlere Einzelhandelsgeschäfte. Nach dem Ladenschluss hört das ‚pulsierende Herz’ Münchens urplötzlich auf zu schlagen. In den Abendstunden ist es nirgendwo unwirtlicher als in der Münchner City. Noch vor dem 2. Weltkrieg wohnte fast jeder dritte Münchner in den inneren Stadtbezirken (236.938 Einwohner). Heute ist hier nur noch jeder Zehnte (130.958 Einwohner) zu Hause. Und die legale und illegale Umwandlung von Wohn- in Gewerbenutzung hält unvermindert an. Zurück blieben die Nicht-Mobilen, die Einkommensschwachen – Alte, Alleinstehende mit und ohne Kinder, Studenten und ausländische Familien. Eine Bevölkerung, die mehr kostet als bringt, würde der Stadtkämmerer sagen.

Den 597.000 gezählten Wohnungen des Jahres 1984 stehen geschätzte 630.000 Haushalte gegenüber. Gravierender als die quantitative Lücke ist das Auseinanderklaffen zwischen Angebot von und Nachfrage nach preiswerten Wohnungen. München hat einen – im Verhältnis zu anderen Großstädten der BRD – extrem geringen Bestand an Sozialwohnungen (1985/86 waren es nur noch rund 100.000).

Die Wohnungspolitik ist nicht mehr in der Lage, die Zahl der Verluste preiswerter Wohnungen durch Neubauwohnungen zu kompensieren. Den ab 1986 jährlich angestrebten 3.500 frei- und 1.500 öffentlich finanzierten Neubauwohnungen des „Wohnraumbeschaffungsprogramms“ standen allein im Jahre 1984 9.000 verlorengegangene preiswerte Wohnungen gegenüber. Real liegt diese Zahl noch wesentlich höher, da in den offiziellen Zahlen längere Leerstände, ‚schwarze’ Zweckentfremdungen und vorzeitige Rückzahlungen öffentlicher Baudarlehen nicht mit eingerechnet wurden. Ergebnis der Münchner Wohnungspolitik: der Wohnungsbestand wird immer jünger und teurer.

Offene Schere zwischen Arm und Reich

Armut ist in der Stadt der Schickeria kein Thema. Der Armenanteil steigt und dürfte nach Schätzungen bei 15 bis 20 Prozent der Bevölkerung liegen. Deutlichster Hinweis ist der drastische Anstieg der Arbeitslosenzahl.

Im Jahr der Olympischen Spiele, 1972, gingen 11.577 im Arbeitsamtbezirk München stempeln. Zu Beginn des Jahres 1986 waren es weit über 60.000 registrierte Arbeitslose. Und die Arbeitslosigkeit wird weiter steigen. Der Einsatz neuer Technologien droht in den nächsten Jahren nicht nur Angelernte, sondern Tausende von Facharbeitern und Angestellten in allen Büro- und Verwaltungsberufen ‘freizusetzen’.

Mit einem kommunalen Arbeitsförderungskonzept, dem sog. Zweiten Arbeitsmarkt, versuchen Stadt (5,5 Mio. DM) und Arbeitsamt (10 Mio. DM) ca. 350 „ABM-Berechtigte und Nicht-ABM-Berechtigte“ in zunächst auf ein Jahr befristeten Beschäftigungsverhältnissen unterzubringen. Für das Gros, vor allem für die von Arbeitslosigkeit besonders stark betroffenen Gruppen älterer, weiblicher und gering-qualifizierter Arbeitsloser, blieb das kommunale Beschäftigungsprogramm wirkungslos.

Bei Einkommensschwächeren hat sich auch die Wohnsituation von Jahr zu Jahr verschlechtert. Ausstattung, Zahl der Räume pro Person und Größe der Wohnung nahmen ab, die Qualität des Wohnumfeldes wurde schlechter; die Mietbelastung stieg dagegen bei sinkenden Realeinkommen stark an. In Altstadtquartieren und Stadtrandsiedlungen mit sozialem Wohnungsbau der Förderungsjahrgänge zwischen 1968 – 1974 liegen die Mietbelastungsquoten vielfach über 50 Prozent. Obwohl die Mietsteigerungen erst in den letzten vier Jahren wesentlich steiler als in den Jahren zuvor anstiegen, hatten bereits 1981 41,4 Prozent der Haushalte eine Mietbelastungsquote von über 20 Prozent.

Bei den einkommensstärkeren Bevölkerungsschichten stieg mit zunehmenden Einkommen auch der Grad der Wohnungsversorgung. Ihre Wohnungen wurden größer, heller und sind qualitativ besser ausgestattet. Die Zahl der Personen pro Raum sank, das Wohnumfeld verbesserte sich (verkehrsberuhigte Zonen) und die Mietbelastungsquote ging relativ nach unten. Einkommensstarke Schichten traten und treten verstärkt als Nachfrager nach Wohneigentum auf. Erst- und zunehmend auch Zweitwohnungen werden vor allem in attraktiver werdenden Lagen innerstädtischer Altbauquartiere erworben.

Disfunktionale Folgen

Hoch subventioniert und umworben droht aus der Mikroelektronikindustrie, dem Motor des Fortschritts, dem Garant hoher Beschäftigung, ein Hexenmeister kommender Massenarbeitslosigkeit zu werden; in München und anderswo. Münchens Entwicklung ist abhängig geworden von der Stellung seiner stark exportorientierten verarbeitenden Gewerbebetriebe (Exportrate über 40 Prozent) auf dem Weltmarkt. In der internationalen Konkurrenz wird entschieden, ob München, Osaka oder irgendeine andere Großstadt der Welt Sieger oder Opfer sein wird. Getrieben vom Druck der Konkurrenz sind ständige Anpassungsmaßnahmen erforderlich. Das Wohlstandsgebäude Municon Valley wird anfälliger, ohne auf die Krise vorbereitet zu sein.

Das von der Kommune geförderte und von Wirtschaft und höherqualifizierten Schichten aufgenommene Interesse, sich in München niederzulassen, stellt zugleich in Frage, was Anlass des Kommens war, die Attraktivität der Stadt. Das Herz der Stadt, die City, schlägt nur im Takt der Ladenschlusszeiten umsatzstarker Kaufhäuser. Extrem hohe Bodenpreise verdrängen nicht nur Kleingewerbe und Einzelhandel, sondern auch preiswertes Wohnen aus dem Innenstadtbereich. Mit wachsendem Wohlstand steigt der Motorisierungsgrad und sinkt die Lebensqualität des städtischen Raumes. Neue Gewerbe- und Wohngebiete am Stadtrand und vor allem in den Gemeinden der Region ebnen den Unterschied von Stadt und Land ein. Zersiedlung der Landschaft und Versiegelung der ohnehin knappen Münchner Grün- und Freiflächen zerstören mit der ökologischen Qualität den langfristigen Wert des Standortes.

Der Ballungsraum München: eine in Funktionen des Wohnens, Arbeitens, Vergnügens und der Freizeit gespaltene Maschine!

Projekte und Initiativen im Feld konfligierender Interessen

Mehr als ein politischer Durchlauferhitzer – Die Mieterinitiative Haidhausen

Verwinkelte Hinterhöfe, Rückgebäude, die nicht unter dem Gesichtspunkt möglichst viel Licht, Luft und Sonne gebaut wurden, niedrige Mieten, häufig vom Mieter selbst modernisierte Wohnungen, viele Ältere, mehr Arbeiter als Beamte oder Selbständige und dazu ein nicht zu übersehender Anteil ausländischer Familien, das ist Haidhausen, ein Glasscherbenviertel oberhalb der Isar, direkt angrenzend an die Wucherungen der City, das Europäische Patentamt und das Kulturzentrum am Gasteig. Eine Barriere gegen ökonomische Verwertungsinteressen.

Mit der Ausweisung als förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet und der Verabschiedung des „Gesamtkonzepts zur Stadtteilsanierung Haidhausen“ im Jahre 1976 erklärt die Stadt große Teile des Viertels als „strukturell und funktionell erneuerungsbedürftig“. Die als mangelhaft eingestufte Bausubstanz soll saniert, das Wohnumfeld durch den Abriss von Rückgebäuden und den Bau von Tiefgaragen und Kinderspielplätzen in den freigemachten Blockinnenbereichen verbessert werden. Derart aufgemöbelt hofft die Stadtspitze junge und einkommensstarke Schichten anlocken zu können.

Ziel der Sanierung: qualitativ gute Wohnungen in attraktiven Wohnlagen für einkommensstarke jüngere Familienhaushalte und Schaffung von Flächen für den sich ausweitenden Tertiären Sektor. Doch das Sanierungskonzept hatte Mucken. Privaten Eigentümern ist das Verfahren zu kompliziert, die kurzfristige Rentabilität zu gering. Statt der Sanierung mit Städtebauförderungsmitteln schießt die private Luxusmodernisierung ins Kraut. Von der Garantie preiswerter Mieten, der sozialpolitischen Zielkomponente, spricht weder die Verwaltung, geschweige denn die Eigentümer.

Aus Protest gegen die ungehemmte private Modernisierungspraxis und die mangelnde Bereitschaft der Verwaltung, auf die Mieterwünsche einzugehen, folgen im November 1978 achtzig sanierungsbetroffene Mieter und Gewerbetreibende dem Aufruf zur Gründung der Mieterinitiative Haidhausen.

Sanierung mit und für die ortsansässige Bevölkerung

„Sanierung darf sich nicht gegen die ansässigen Haidhauser richten, sondern muss für sie erfolgen. Sie muss durch die Bedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten der Haidhauser bestimmt sein,“ lautet die Grundforderung in der Plattform , dem Selbstverständnispapier der MI Haidhausen. Ein offener Planungsprozess, die Mitbestimmung der Betroffenen an jedem Sanierungsfall, Sanierungen nach unterschiedlichen Standards und unter Beteiligung der Mieter, Erhalt der Rückgebäude statt Abriss und Bau von Tiefgaragen und Kinderspielplätzen sind weitere Forderungen.

Über vielfältige Aktionen hinaus wird die Kritik an der Sanierungspraxis und der Zielsetzung in alle Erörterungen (§§ 8,9 StBauFG, § 2a (2) BBauG) eingebracht. Auch der Bezirksausschuss des 14. Stadtbezirks hat sich permanent mit den Forderungen und Anträgen der MI zu beschäftigen.

Erzwungene außerordentliche Bürgerversammlung

Eine durch Sammlung von über 500 Unterschriften erzwungene außerordentliche Bürgerversammlung markiert den Höhepunkt des Konflikts. Einziges Thema: Sanierungspraxis und Änderungsvorschläge. In Arbeitsgruppen feilen bislang politisch ‚unerfahrene’ Mieter und Mieterinnen an Redebeiträgen und Anträgen. Die zahlreichen Anträge von MieterInnen finden bei den über 700 Stadtviertelbewohnern meist ohne Gegenstimme die Zustimmung. Auf die unübersehbar gewordene Vertrauenskrise reagiert das seit 1978 von der CSU mehrheitlich dominierte Rathaus mit scheinbaren Zugeständnissen und vor allem mit Effektivierungen im Sanierungsvollzug. Die Sanierung Haidhausen überträgt sie an eine von ihr und sechs bayerischen Großbanken gegründete Sanierungsträgergesellschaft, die „Münchner Gesellschaft zur Stadterneuerung mbH“ (MGS). 58 Prozent des Stammkapitals stellt die Stadt, die Banken sind mit jeweils 7 Prozent dabei.

Die bisherigen öffentlichkeitsträchtigen blockbezogenen Erörterungsveranstaltungen werden von der MGS durch flexible Einzelfallösungen unter ausschließlicher Beteiligung der Mieter, Pächter und Eigentümer des jeweiligen Anwesens ersetzt. Sozialplanung (Umsetz-Beratung) tritt an die Stelle des Beteiligungsverfahrens. Um die Mitwirkungsbereitschaft privater Eigentümer zu erhöhen, entwickelt die MGS ein auf Eigentümer-Interessen zugeschnittenes Finanzierungsmodell. Zugesichert wird von der Verwaltung auch eine Abkehr vom „Hinterhof-Entkernungskonzept“. Im Einzelfall rechtfertigen aber weiterhin „gravierende städtebauliche Mißstände“ den Abriss von Rückgebäuden. Auf die weitergehenden Ansprüche einzelner artikulationsstärkerer Mieter reagiert die MGS flexibel mit Zugeständnissen. Die MGS konzentriert sich in den ersten fünf Jahren auf den Neubau sogenannter Ersatz- oder Umsetzwohnungen, kauft verstärkt die von der Substanz her schlechtesten Anwesen zu sehr hohen Verkehrswerten. Saniert wird nach den Standards des II. Wohnungsbauförderungsgesetzes. Sozialwohnungsberechtigte Mieter zahlen im Sanierungsfall eine Miete, die knapp unter der Bewilligungsmiete des Sozialen Wohnungsbaus liegt. Wer mehr verdient, muß bei der Sanierung von Privatanwesen nach dem MGS-Finanzierungsmodell eine Steigerung auf das Niveau der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ hinnehmen.

Neue Schwerpunkte

Andere, das Viertel ebenfalls stark berührende Themen bestimmen, nachdem die Sanierungspraxis hermetisch abgedichtet wurde, die Arbeit der Mieterinitiative. Mieterberatung, geplante Großbauprojekte (Löwenbräu-City, Hofbräukeller-Abriss) und Tiefgaragen, Verkehrsberuhigung sowie die Zunahme von Schickeria-Kneipen samt ihrem motorisierten Tross rücken in den Vordergrund.

Wesentliche Impulse von Mitgliedern der MI Haidhausen führen 1981 zur Gründung der „Aktionsgemeinschaft Münchner Mieterinitiativen“. Höhe- und gleichzeitig auch Wendepunkt stadtweiter Zusammenarbeit sind eine wohnungspolitische Aktionswoche in verschiedenen Stadtteilen („Mietertage“) und ein Sternmarsch von rund 5.000 Mietern vor das Münchner Rathaus. Was blieb, war die Idee stadtweiter engagiert-parteinehmender Mieterarbeit. Im Dezember 1982 entstand unter kräftiger Mithilfe der Mieterberatungsgruppe der MI Haidhausen der alternative Mieterverein „Mieter helfen Mietern e.V.“.

Löwenbräu-City, ein Dauerkonflikt

Bis zum heutigen Tag schwelt der Konflikt um den Bau der sogenannten Löwenbräu-City. Gegen eine von OB Kiesl erteilte Baugenehmigung für einen Teil der Löwenbräu-City, einem Großbauprojekt auf 40.000 qm Grund und rund 108.000 Bruttogeschossfläche, hatte die von der MI Haidhausen ins Leben gerufene „Klagegemeinschaft gegen die Löwenbräu-City“ eine Verwaltungsklage eingereicht. Den Klagestellern wurde vom Gericht zwar wegen mangelnder Klagebefugnis kein Recht gegeben, in der Sache bejahte das Gericht jedoch das Begehren der Kläger; ein die Bürgerbeteiligung sichernder Bebauungsplan hätte aufgestellt werden müssen.

Nach der Kommunalwahl 1984 stellt die CSU/SPD/FDP-Mehrheit im Stadtrat einen Bebauungsplan für das gesamte Areal auf, berücksichtigt dabei allerdings ausschließlich die Interessen der Grundstückseigner. Sollten die Einsprüche der „Klagegemeinschaft“ im Bebauungsplanverfahren abgewiesen werden, rüstet man sich in Haidhausen mitten im bayerischen Landtagswahlkampf 1986, durch ein Normenkontrollverfahren die Rechtmäßigkeit des Stadtratsbeschlusses verwaltungsgerichtlich überprüfen zu lassen.

Erfolg ist mehr als die Durchsetzung einer Forderung

Das langjährige Engagement der Mieterinitiative Haidhausen hat trotz „symbolischer Gratifikation, Diffamierung und partieller Kompensation von Sanierungsopfern“ (Chr. Schachtner) die politische Kultur des Stadtviertels grundlegend geprägt. Dazu gehören nicht nur die Haidhauser Nachrichten , eine inzwischen von ehemaligen Mitgliedern der MI und bisher politisch nicht aktiven Haidhausern herausgegebene Stadtteilzeitung, sondern auch die umgekrempelten politischen Mehrheitsverhältnisse. Mit 3 Sitzen und 13,3 Prozent der Stimmen erzielten die Grünen im Sanierungsprojekt Haidhausen eines ihrer besten Ergebnisse. Im Bezirksausschuss gibt es jetzt eine rot-grüne Mehrheit und einen stellvertretenden Vorsitzenden, der aus den Reihen der MI kommt. Und mit dem Verfasser sitzt ein weiterer Aktiver als Mitglied der 6-köpfigen Fraktion „Die GRÜNEN/ALM“ im Münchner Stadtrat.

Ob jedoch meine Ernennung zu einem der von den Rathausfraktionen gestellten 10 städtischen Mitgliedern im Aufsichtsrat der MGS als Integrationsversuch und loyalitätssichernde Maßnahme oder als verbesserte Möglichkeit, die Interessen der sanierungsbetroffenen Mieter und Pächter durchzusetzen bzw. einzubringen, gesehen werden kann, wird an anderer Stelle zu diskutieren sein. Feststellbar ist jetzt schon, dass über die Verzahnung „parlamentarischer“ und außerparlamentarischer Arbeit frühzeitiger und besser informiert werden kann und sich die Freiräume politischen Handelns erweitert haben.

BOBS

BOBS, das steht als Kürzel für die Bewohnergemeinschaft Osterode-Bad Soden Straße und umfasst räumlich die Reste der abrissbedrohten Siedlung der Gemeinnützigen Wohnstätten- und Siedlungs GmbH (GWG).

Die GWG, heute eine zu 99,9 Prozent der Stadt gehörende gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft, wurde 1918 gegründet. Ihre Gründungsidee gewinnt vor dem gesellschaftlichen Hintergrund der heutigen Situation, hoher Arbeitslosigkeit und sinkenden Realeinkommen weiter Bevölkerungskreise an Aktualität. „Der ideale Zweck einer Abwehr der Wohnungsnot für Wenigerbemittelte (darf) nie aus den Augen verloren“ werden, heißt es im damaligen Stadtratsbeschluss. Die Reste der heute vom Abriss bedrohten Siedlung sind Teile eines 1937 realisierten Programms zum Bau von Volkswohnungen. Mit dem Bau verband sich der Anspruch, sowohl die Wohnungsnot als auch die Arbeitslosigkeit zu beseitigen. Dass sich der NS-Staat über solche Programme auch Massenloyalität sichern wollte, soll nicht verschwiegen werden. Zwischen 1937 – 39 entstanden auf diese Art 113 Häuser mit 565 Wohnungen. Zu jeder Wohnung gehörte eine von den Mietern selbst angelegte Gartenparzelle zwischen den Häuserzeilen.

Abriss in Stufen

Im Zuge der neuer-schöner-sauberer-Welle stellte der Stadtrat im Jahre 1975 nicht nur einen Bebauungsplan für das Gebiet auf und gab damit der GWG das Recht zu einer 4-geschossigen Neubebauung, sondern genehmigte auch die Zweckentfremdung, den Abriss der Siedlung.

Der größte Teil der Siedlung fiel in den folgenden Jahren der Abrissbirne zum Opfer, die Mieter wurden in nahegelegene neu errichtete Wohnungen umgesetzt. Bis heute verschont blieb ein in sich geschlossenes Areal mit 119 Wohnungen. Da der Abriss auf sich warten ließ und zur gleichen Zeit Tausende von Studenten in München keine preiswerte Wohnung finden konnten, vermietete die GWG nach einem Beschluss des Stadtrats zahlreiche leere Wohnungen an Auszubildende und Studenten (1979/80). Der Preis von 3,50 DM/qm entsprach dem geringen Standard und dem niedrigen Einkommen der neuen Mieter. Zeitlich befristete Nutzungsverträge sollten die reibungslose Entmietung sichern. Heute, zu Beginn des Jahres 1986 wohnen nur noch rund 19 Prozent Arbeiter und Angestellte und drei Prozent Rentner und Arbeitslose in der Siedlung. 57 Prozent sind Studenten und zehn Prozent gehen in eine Lehre. Im Laufe der letzten sechs bis sieben Jahre ist eine stabile, intakte Nachbarschaft zwischen Jung und Alt entstanden. Man hilft sich gegenseitig, viele Jüngere haben ihre Wohnungen entsprechend ihren Bedürfnissen modernisiert.

Der drohende Abriss und die Angst, ein Stück selbstgestaltete Heimat zu verlieren, ließen Anfang 1985 dreißig Bewohner der Siedlung den Verein BOBS e.V. ins Leben rufen. Seine Hauptforderung: die Erarbeitung und Durchführung eines Konzepts zur Erhaltung und Verbesserung des preiswerten Wohnraums der Siedlung und der gewachsenen Wohnumwelt.

Durch eine Reihe unterschiedlicher Aktionen und Veranstaltungen gelang es BOBS e.V., das Thema Erhalt der Siedlung und Entwicklung eines behutsamen Sanierungskonzepts immer wieder in die öffentliche Diskussion zu bringen.

So wurden auf Bürgerversammlungen und im Bezirksausschuss Anträge von Vereinsmitgliedern auf Erhalt der Siedlung angenommen und an den Stadtrat zur Beschlussfassung weitergeleitet. Die Stadträte aller im Rathaus vertretenen Parteien versuchte man durch eine Podiumsdiskussion in die Pflicht zu nehmen. Gegenstand der Auseinandersetzung war ein Kurzgutachten, das die Möglichkeit einer behutsamen Sanierung als bessere und finanziell günstigere Lösung als Abriss und anschließend Neubebauung rechnerisch belegte.

Sanierung = Abriss (GWG)

Mit der Abrissgenehmigung in der Tasche verweigerte die Geschäftsführung der GWG bisher jegliches Gespräch mit den Mitgliedern von BOBS e.V. Im Geschäftsbericht 1984 verteidigen sie ihren Weg: „Dabei kann keine Rede davon sein, dass durch die Sanierungsmaßnahmen etwa ‚preiswerter’ Wohnraum vernichtet wird. In Wirklichkeit werden primitive, den heutigen Wohnbedürfnissen und -ansprüchen nicht mehr gerecht werdende – und daher kaum mehr vermietbare Wohnungen – durch neue, zeitgemäße ersetzt, bei denen die Höhe der Miete auch in einem angemessenen Verhältnis zur Leistung steht.“ Wohnungen wie in der BOBS-Siedlung behutsam zu erneuern, verträgt sich nach Meinung der Geschäftsführung nicht mit ihrer Verpflichtung zu „wirtschaftlichem Denken und Handeln“.

In der Öffentlichkeitsarbeit konzentrierte sich deshalb der Verein vorrangig darauf, über Einflußnahme auf Parteien und Rathausfraktionen den Stadtrat und die städtischen Mitglieder im Aufsichtsrat zu einem Abrissverzicht und Votum für die behutsame Erneuerung zu bewegen.

Um die inhaltliche Position der GWG in Frage zu stellen, suchte und fand BOBS e.V. die Unterstützung durch fachlich und politisch anerkannte Kreise. Erstellt von Architekten und Städteplanem und herausgegeben vom Münchner Forum, der Regionalgruppe München des WohnBunds und dem Deutschen Werkbund Bayern e.V. brachte ein Gutachten über den Erhalt der Siedlung die bis dahin ablehnende bis abwartende Parteienlandschaft in Bewegung. In dem Gutachten wurde detailliert nachgewiesen, wie die Bausubstanz erhalten und unter Bewohnerbeteiligung die Wohnqualität entscheidend verbessert und dabei gleichzeitig der preiswerte Wohnraum bei einem Mietpreis von unter DM 6,—/qm dauerhaft gesichert werden kann.

Der „Selbsthelfer-Ansatz“ lässt sich nach verschiedenen Ausbaustufen realisieren, bis hin zum Regiebetrieb, an dem sich die Bewohner beteiligen. Auch eine Einbindung des Ansatzes in Ausbildungs- und/oder Arbeitsbeschaffungsmaßnahmen ist möglich und wird als wünschenswert angesehen.

Mit ihren Forderungen nach Erhalt preiswerten Wohnraums, behutsamer Erneuerung und Entwicklung von Beteiligungsmodellen der Mieter steht BOBS e.V. in Übereinstimmung mit wohnungspolitischen Grundsatzforderungen der SPD und der GRÜNEN/ALM. Nach anderthalbjähriger Auseinandersetzung zeichnet sich eine Situation ab, in der eine Mehrheit des Stadtrats bereit ist, auf die Forderungen von BOBS e.V. einzugehen.

Von der SPD-Fraktion und der Fraktion Die GRÜNEN/ALM wurde beantragt, den Abriss nicht mehr zu vollziehen, die Verträge zu verlängern und ein Konzept zur behutsamen Erneuerung auszuarbeiten.

Stadtteilinitiative Glockenbach

Während ich diesen Artikel schreibe, rufen zehn Personen aus unterschiedlichen politischen Lagern und Initiativen zur Gründung der Stadtteilinitiative   Glockenbach auf.

Ich stelle diese neu entstehende Gruppe vor, weil sich im Glockenbach mit der sogenannten „einfachen Stadterneuerung“ eine qualitativ neue Form der Sanierung innenstadtnaher Altstadtviertel ankündigt.

Das unmittelbar an die Münchner City angrenzende Quartier weist im Gegensatz zur im Zweiten Weltkrieg stark zerstörten Altstadt noch weitgehend erhaltene historisch gewachsene Strukturen auf. Wohnen, Arbeiten und Gewerbe haben über Jahrzehnte hinweg das entstehen lassen, was als intaktes Nachbarschaftsgefüge bezeichnet wird. Hier leben auf einem Hektar Fläche sechsmal mehr Menschen als im gesamtstädtischen Durchschnitt. Die Enge des Wohnens, fehlendes Grün und der immer mehr zunehmende, das Viertel überflutende Durchgangsverkehr haben die, die es sich leisten konnten, jüngere einkommensstärkere Familienhaushalte an den grünen Stadtrand oder in die Umlandgemeinden ziehen lassen. Nachgezogen sind vor allem jüngere, sog. „Einpersonen-Haushalte“. Mittlerweile wohnen im Glockenbach mehr 25 – 40-Jährige und weniger alte Menschen als im städtischen Durchschnitt.

Noch bevor die CSU-Mehrheit im Stadtrat 1983 das Quartier zum einfachen Stadterneuerungsgebiet mit höchster Priorität belegte, deutete ein Paukenschlag privater Investoren die faktische Aufwertung an. Die im und mit dem Viertel großgewordene Maschinenfabrik Hurth zog aus Rationalisierungsgründen an den Stadtrand, entließ 2/3 der Belegschaft und trachtete, ihr 10.000 qm großes Fabrikgelände optimal zu verwerten. Ein von der Fachöffentlichkeit hochgelobtes Umnutzungskonzept der „Studiengruppe Sprengwerk“, das den Umbau in Sozialwohnungen, in Räume für soziale und kulturelle Einrichtungen sowie für kleinere Gewerbebetriebe vorsah, passte weder der CSU-Mehrheit noch dem amtierenden Stadtbaurat Zech (SPD). Für 30 Millionen DM sicherte sich die „Optimalgrund“, eine Tochter des Baukonzerns Dyckerhoff & Widmann AG, das Gelände. Als Bauen im Innenbereich (§ 34 BBauG) war der Abriss der städtebaulich äußerst wertvollen Fabrikgebäude und die Neubebauung mit rund 200 Eigentumswohnungen reine Formsache, ein „Geschäft der laufenden Verwaltung“. Heute, 1985/86, werden die Wohnungen zu einem Preis von DM 7.000/m2 angeboten und verkauft.

Mit der Anbindung an eine neue U-Bahn-Linie, einem Großbauprojekt der städtischen Sparkasse am direkt benachbarten City-Knotenpunkt Sendlinger Tor und dem „Sofortprogramm Glockenbachviertel“ kam das ehemalige Glasscherbenviertel vollends in den Sog der Aufwertung.

Anlass und Ziel des „Sofortprogramms“ sind eindeutig. „Angesichts der nur begrenzt zur Verfügung stehenden Finanzmittel soll“, so der Stadtratsbeschluss, „das Ziel einer effektiven, beispielgebenden Aufwertung und Erneuerung, insbesondere durch eine Bündelung der Maßnahmen“ in die Wohnumfeldverbesserung erreicht werden.

Durch Wohnumfeldverbesserungen und unter weitgehendem Verzicht auf „harte Instrumente“ wie Abbruch, Neubau, hohe Standards bei Modernisierungen soll die Verdrängungsproblematik möglichst gering gehalten und gleichzeitig „starke positive Anreizeffekte für private Modernisierungsvorhaben“ gegeben werden. Das „Sofortprogramm“ hat bereits kräftig zu greifen begonnen. In der verkehrsberuhigten Hans-Sachs-Straße häufen sich Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen und Luxusmodernisierungen.

Die im Erneuerungsprogramm ebenfalls vorgesehene „punktuelle Wohnungsmodernisierung“ durch den Treuhänder der Stadt, die Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung (MGS), kommt wegen fehlender öffentlicher Mittel und angesichts der „besonderen Sensibilität“ über das papierene Wollen nicht hinaus.

Eher ablehnend beurteilt die Stadtteilinitiative einen Ende 1985 im Stadtrat gefassten Beschluss, für das gesamte Glockenbach „vorbereitende Untersuchungen“ zur förmlichen Festlegung als Sanierungsgebiet einzuleiten, da weder Städtebauförderungsmittel zur Verfügung stehen, noch sich an der Zielsetzung und den Maßnahmen des „Sofortprogramms“ etwas geändert hat.

In ihrem ersten Schritt versucht die Stadtteilinitiative, auf sichtbare Aufwertungseffekte und deren Ursachen aufmerksam zu machen und gegenüber offiziellen Planungen eigene Erhaltensziele und Maßnahmen zu formulieren.

Modell Lothringer Straße 9 e.V. – ein gescheitertes Projekt

Angefangen hatte es wie fast bei jedem Spekulationsfall. Die älteren Eigentümer verscherbelten ihr Anwesen, die Lothringer Str. 9 gegen 1,6 Millionen DM und eine stattliche Leibrente an den Grundstücksspekulanten und ExF.C. Bayern-Präsidenten Hoffmann. Nach fünfjährigem vergeblichen Versuch das Haus abzureißen, durch Luxusmodernisierungen zu ‚vergolden’, verkauft dieser an die „Hausbesitzgesellschaft Lothringer Straße 9“. Deren Geschäftszweck liest sich im Handelsregister so: Erwerb, Sanierung und Veräußerung der Lothringer Straße 9.

Die durch jahrelangen Widerstand scheinbar zusammengeschweißte Mietergemeinschaft hofft, auch den gleichgebliebenen Plänen der neuen Eigentümer zu trotzen.

Konstruktiv statt defensiv

Mit einer Art Doppelstrategie wollen sich die Mieter aus der Ohnmacht erzeugenden Klemme defensiven Verhaltens befreien. Während sie sich auf die Erarbeitung eines Modells zur Selbstverwaltung und ökologischen Sanierung des Hauses konzentrieren, soll ihnen ein beauftragter Miet-Rechtsanwalt den Rücken gegen die ständigen Umwandlungs- und Modernisierungsabsichten des Eigentümers freihalten.

Die Mieter finden bei Architekten des WohnBunds, Regionalgruppe München und bei Gerda Zeuss, der erfolgreichen Initiatorin des Nürnberger Projekts „Umbruch-Gostenhof e.V.“, fachliche Unterstützung. In mehreren Gesprächen mit der Stadtverwaltung stellen sie ihr Konzept einer modellhaften Sanierung vor. Von der Stadt wird erwartet, dass sie das Haus zur Realisierung des Projekts erwirbt und an die Mieter in Erbpacht weitergibt. Ein für München bis dato einmaliges Modell.

Mit der Gründung des Vereins „Modell Lothringer Straße 9 e.V.“ glauben die Mieter, auch die Voraussetzungen zur Anerkennung und Aufnahme rechtsverbindlicher Verhandlungen geschaffen zu haben. Ihre Idee genossenschaftsähnlicher Sanierung und Selbstverwaltung:

 Preiswerte Wohnungen werden auf Dauer erhalten,

 alle Wohnungsbelange werden in Selbstverwaltung geregelt,

 die Mitglieder des Vereins, Mitglied kann jeder Mieter werden, erhalten ein Dauerwohnrecht,

 Art und Umfang der Sanierung werden durch die Mieter bestimmt und

 Selbsthilfe wird als Kapitalersatz anerkannt.

Sozialpartnerschaft bei privater Altbausanierung

Nachdem sich die Verhandlungen zwischen dem Verein und der Stadtverwaltung ergebnislos in die Länge ziehen, stellt die Stadtratsfraktion der GRÜNEN/ALM einen in die gleiche Richtung zielenden Antrag. Von der Stadtratsmehrheit wird, mit Hinweis auf den „überhöhten Kaufpreis“, der Ankauf durch die Stadt und damit auch die Realisierung des gesamten Projekts abgelehnt.

Während ein Teil der Mietergemeinschaft noch auf das Gelingen des Projekts setzte und der andere Teil zusammen mit dem Miet-Rechtsanwalt und dem Eigentümer, kräftig unterstützt von der Verwaltung eine „richtungsweisende“ Modernisierungsvereinbarung vorbereitet. Aus Angst vor jahrelangen gerichtlichen Auseinandersetzungen stimmten auch die engagierten Vertreter des Vereins-Modells der Vereinbarung zu. Aufgrund der von den Mietern unterzeichneten pauschalen Duldungsvereinbarung erhält der Eigentümer Zuschüsse in Höhe von rund 500.000 DM aus dem Bayerischen Modernisierungsprogramm. Ausgehend von einer Einstiegsmiete von DM 7,50/qm wurde der Mietanstieg innerhalb der nächsten neun Jahre durch eine Staffelung begrenzt. Entsprechend der Laufzeit der Zuschüsse verzichtet der Eigentümer auf die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Und die Mieter dürfen bei der Eigentümer-Modernisierung ebenfalls mithelfen. Bei entsprechender fachlicher Qualifikation können sie bei bestimmten Sanierungsarbeiten zu einem Stundenlohn von DM 17,50 zulangen.

OB Kronawitter gratuliert in einer Presseerklärung der Mietergemeinschaft zu „ihrem Erfolg“ und preist die Vereinbarung als richtungsweisendes Modell, wie private Investoren zur Lösung des wohnungspolitischen Zieles der Stadt, „preiswerten Wohnraum als solchen“ zu erhalten, beitragen können.

Die Mietergemeinschaft selbst zeigte sich in der Entscheidung „Vereins-Lösung“ oder Modernisierungs-Vereinbarung gespalten. Eine von 16 Mietparteien unterschriebene kritische Stellungnahme – in Form eines Leserbriefs – wurde von der SZ unter Hinweis auf Anforderungen des Deutschen Pressegesetzes („wir sind verpflichtet die inhaltliche Richtigkeit von Leserbriefen zu überprüfen“) abgelehnt.

Das zwischen den Eigentümern und dem Rechtsanwalt der Mietergemeinschaft ausgearbeitete Modell ist als Übertragung sozialpartnerschaftlicher Lösungssätze auf den Wohnungsbereich zu interpretieren. Den Mietern wird durch die Vereinbarung zeitlich begrenzt die Angst vor Kündigungen genommen, die Miete der jetzigen Mieter wird für neun Jahre in etwa dem Niveau der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ entsprechen. Für diese ‚Zugeständnisse’ erhält der Eigentümer die ungehinderte Möglichkeit das Anwesen Lothringer Str. 9 mittelfristig optimal zu verwerten.

Mieterinitiative Neue Heimat e.V.

Hundertachtzig nervenaufreibende Tage und viele schlaflose Nächte mussten für 5.000 Münchner Neue Heimat-Mieter vergehen, bis ihnen kurz vor Weihnachten vergangenen Jahres (1985) OB Kronawitter brieflich versichert, „sie können wieder ruhig schlafen“. Der Anlass – die Stadt München hat durch einen von SPD und GRÜNEN/ALM getragenen Stadtratsbeschluss die von der NH angebotenen 2.093 Wohnungen und gewerblichen Objekte zu einem Preis von 165 Millionen DM erworben. Erleichterung auch bei den Aktiven des frisch gegründeten Vereins „NH-MIETERINITIATIVE e.V.“. Sie lassen in einem Flugblatt wissen, dass es mit Sicherheit anders gelaufen wäre, „hätten nicht die spontan gegründeten Mieterinitiativen mit ihrem uneigennützigen Einsatz und mit Hilfe zahlreicher Mieter den Verkauf an Spekulanten verhindert“.

Für die meisten Mieter der NH begann die Sorge um Heimat und Wohnung, als in einer ersten Welle im März 1983 der Stadtrat unter OB Kiesl (CSU) der NH die Umwandlung von 933 Sozial- in Eigentumswohnungen genehmigte. Damals wurde zu einem um 30 Prozent unter dem Verkehrswert liegenden Preis ausschließlich an die Mieter verkauft. Als Gegenleistung versprach die NH dem Oberbürgermeister in München keine weiteren Veräußerungen von Sozialwohnungen mehr zu planen.

Mitte des Jahres 1985, die finanzielle Deckungslücke der NH betrug inzwischen 1,7 Milliarden DM, ist die 1983 gegebene Zusage nichts mehr wert. Zur Sanierung des Konzerns sollen weitere 24.000 Wohnungen über eine eigens gegründete Immobilien-Verwertungsgesellschaft (BGI) verscherbelt werden. In dem Paket enthalten sind drei relativ in sich abgeschlossene Siedlungen in München mit über 2.000 Wohnungen.

Oberbürgermeister fordert Mieterschutz

Wie wenig ernst OB Kronawitter der drohende Verlust einer derart großen Zahl preiswerter Wohnungen und das absehbare soziale Leid der Mieterschaft ist, lässt dessen Antwort auf die ihm von NH-Chef Hoffmann zugegangene Verkaufsmitteilung ermessen. Er bittet die Konzernspitze, falls sich die NH aus „existentiellen Gründen gezwungen sieht, die Verkäufe zu tätigen … die Rechte der Mieter durch zusätzliche Vereinbarungen zu sichern“ und statt des geplanten en-bloc-Verkaufes wie bisher die Wohnungen zunächst den Mietern anzubieten.

Zwei, drei Wochen nach den ersten Pressemeldungen über den geplanten Verkauf gründen sich in den jeweiligen Siedlungen unabhängig voneinander Mieterinitiativen.

Gewerkschaftsmitglieder im Aufsichtsrat der NH

Gewerkschaftsmitglieder, und die meisten Mieter der NH-Siedlungen zählen zu den langjährigen und aktiven Kollegen, versuchen, bevor sie ihre Gewerkschaft und ‚ihre Neue Heimat’ öffentlich kritisieren, den Weg über die solidarische innergewerkschaftliche Kritik. So auch in München. In Briefen, Telefongesprächen und ‚Besuchen’ von Aufsichtsratssitzungen verlangen sie von Gewerkschaftsvertretern und ‚ihrer’ NH, sich vor jeglichem Verkauf von Wohnungen von anderen Objekten der Gesellschaft, wie der NH-Städtebau, den Auslandsobjekten oder den unbebauten Grundstücken zu trennen. Erst wenn Verkäufe unumgänglich sein sollten, fordern sie den Verkauf an die Stadt oder an zu gründende Genossenschaften.

„Einheit macht stark“ und Zusammenschlüsse aller drei Mieterinitiativen noch stärker, dachten sich mitten in den großen Schulferien die aktiven Mieter und einigten sich dabei in einer gemeinsamen Sitzung auf drei Grundpositionen:

1. Erhalt des gemeinnützigen Wohnungseigentums, wenn notwendig mit öffentlichen Mitteln,

2. Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Stadt, falls dennoch verkauft werden sollte,

3. Erlass von Erhaltungssatzungen für die bedrohten Gebiete.

Rathausfraktionen unter Druck

Demonstrationen, an denen sich Hunderte von über 60, 70jährigen Mietern und Mieterinnen beteiligen, Protestveranstaltungen, Protestplakate in Fenstern und an Häuserwänden, Presseerklärungen und Gespräche mit den Rathausfraktionen zeigen rasch Wirkung. Unterstützt werden die Mieterinitiativen von den örtlichen Bezirksausschüssen, Einwohner- und Bürgerversammlungen und den Untergliederungen der SPD und Grünen.

Bis auf die freien Marktwirtschaftler (FDP) signalisieren CSU, SPD und GRÜNE/ ALM gegenüber Mietern und NH die Bereitschaft zum städtischen Ankauf. In Kenntnis des geplanten Erwerbs schraubt die NH den Preis nach oben. Nach Gesprächen zwischen Konzern- und Rathausspitze lässt die NH wissen, dass ein „Erlös wenigstens in Höhe des Verkehrswerts von uns erzielt werden muss“, um „durch die Erlöse aus dem Verkauf unsere finanzielle Situation zu verbessern“.

Mit dem Angebot der NH ist für die Mieterinitiativen, die SPD und OB Kronawitter der alles entscheidende Schritt zur Lösung getan. Was fehlt ist für sie einzig der Beschluss des Stadtrats, die Wohnungen zu den Preisvorstellungen des Wohnungsbaukonzerns zu erwerben. Zu einer harten politischen Auseinandersetzung über die Angemessenheit des Preises für den zu fast 50 Prozent aus Sozialwohnungen bestehenden Wohnungsbestand sollte es nicht mehr kommen. Vertreter der Mieterinitiativen bezeichneten selbst Preise von über DM 2.000/ m2 als „durchaus angemessen“. Während also die Mieterinitiativen sich zu einem Ankauf zu nahezu jedem Preis stark machten, entwickelt die SPD und OB Kronawitter eine Argumentation zur legitimatorischen Absicherung. „Dieses Angebot“, so Kronawitter in einer Presseerklärung, „ist meiner Meinung nach für die Stadt akzeptabel, seine Annahme im Interesse der betroffenen Mieter dringend geboten und für die Erhaltung preiswerten Wohnraums in unserer Stadt von besonderer Bedeutung“.

Doch der politisch nahezu unumstößliche Kauf gerät unversehens ins Wanken. Es wird öffentlich bekannt, dass in dem von der NH geforderten Gesamtpreis in Höhe von 165 Millionen DM runde 24 Millionen ‚Handgeld’ (Maklerprovision und Entschädigungen für entgangenen Gewinn) enthalten sind und an die BGI abgeführt werden sollen.

In einer zweiten Mobilisierungskampagne fordern die Mieterinitiativen alle Bewohner auf, die für einen Mehrheitsentscheid erforderlichen Stadträtinnen und -räte der Fraktion Die GRÜNEN/ALM Tag und Nacht durch Briefe und Telefonanrufe unter Druck zu setzen.

Genossenschaftsgründungen sind möglich

Dass es trotz eines unveränderten Preises von 165 Millionen DM zu einem Erwerb durch die Stadt kam und die Mieter der NH-Siedlungen entscheiden können, ob die Wohnungen von dem städtischen Besitz an von ihnen zu gründende Genossenschaften übertragen werden, ist mehr der politischen Situation im Stadtrat als der Arbeit der Mieterinitiativen geschuldet. Während sich die mit der SPD gleich starke CSU-Fraktion einem Ankauf zu einem spekulativ überhöhten Preis widersetzte, konnte die Fraktion Die GRÜNEN/ALM ihn akzeptieren. Vorausgegangenen war die Bereitschaft der kaufwilligen SPD, die grün-alternative Forderung nach Übertragung der NH-Wohnungen an zu gründende Mietergenossenschaften in einen gemeinsam formulierten Stadtratbeschluss zu übernehmen.

Mit der Gründung der „NH-Mieterinitiative e.V.“ haben die Initiativen aus Sendling, Moosach und Giesing auf die neue Situation reagiert. Der für alle NH-Bewohner offene Verein sieht seine wesentliche Aufgabe in der „Vorbereitung der Gründung einer bzw. mehrerer Wohnungsgenossenschaften“ und „Förderung des sozialen und gesellschaftlichen Zusammenlebens in den Wohnanlagen der Mieter“.

Bereits innerhalb weniger Wochen sind mehrere hundert Mieter dem neugegründeten Verein beigetreten.

Erfolg, eine trügerische Kategorie oder Der Versuch einer Zusammenfassung

Waren die hier vorgestellten Initiativen erfolgreich; ist es ihnen gelungen, eine große Zahl von Konfliktträgern zu mobilisieren und außer halb der eigenen Gruppe Unterstützung zu finden, um darüber die Kommune zur Anerkennung und Realisierung ihrer Forderungen zu bewegen?

Am Beispiel der NH-Mieterinitiativen wird erkennbar, unter welchen Voraussetzungen sich die Chancen zur Durchsetzung von Betroffeneninteressen als besonders groß erweisen. Neben der Unterstützung durch zahlreiche externe Gruppen gelang es den Initiativen, ihre Forderungen zu konkretisieren und politisch zuzuspitzen. über eine breite Mobilisierung der Öffentlichkeit wurde den im Rathaus vertretenen Fraktionen bzw. Parteien wirksam mit dem Entzug von Massenloyalität gedroht und so die anstehenden politischen Entscheidungen zugunsten der Betroffenen positiv beeinflusst. Andererseits fand sich die Kernforderung der Initiative durchaus, wenn auch erst in einer späteren Phase, in Übereinstimmung mit den Vorstellungen der NEUEN HEIMAT, der SPD-Fraktion und des Oberbürgermeisters Kronawitter. Fraglich ist für mich, ob nicht mit dem erzielten Erfolg, dem Zugeständnis des Ankaufs, gleichzeitig eine Befriedigungsstrategie der politischen aktiven Kerne der NH-Mieterinitiativen zu greifen beginnt. Verhindert werden könnte damit eine Entwicklung, die über das unmittelbare Nahziel, die Wohnungen gegen die drohende Spekulation durch die NH zu sichern, hinausweist.

Der große unmittelbare Erfolg blieb der MI-Haidhausen als Gegenbeispiel bisher, trotz in der Anfangsphase relativ ähnlicher Voraussetzungen, versagt. Dennoch lag gerade in der gemeinsamen Aufarbeitung nicht durchsetzbarer Forderungen die genutzte Chance zu einer über den Tag hinausgehenden politischen Veränderung. Angestoßen von Einzelnen oder der Mieterinitiative als Gruppe entstand eine Vielzahl sich teilweise vernetzender neuer Initiativen und Projekte innerhalb und außerhalb des Stadtviertels Haidhausen.

Thomas Ködelpeter

Literatur:
Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 18.9.1985, Zukünftiges Wohnungsprogramm.
Bekanntgabe im Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung vom 12.12.1984, Bericht zur Wohnungssituation in München 1980 – 1983.
Funke, R./Offe, C./Ronge, V.: FormwandeI der Politikformulierung und delegitimatorische Prozesse, unver. Manuskript, Starnberg 1973.
Münchner Forum, Hrsg.: Neue Wege der Stadterneuerung. Ein Konzept für den Erhalt der Siedlung an der Bad Soden/Osterodestraße, München 1985.
Das Glockenbachviertel. Hurth weg – und dann?, Sprengwerk, Studiengemeinschaft für Kunst und Architektur, München 1983.
Schachtner, Chr.: Die Sorge um unser Zuhause, Stadtsanierung als objektiver Prozess und subjektives Erlebnis, München 1982.
Regionalentwicklung zwischen Technologieboom und Resteverwertung, Arbeitsgruppe Ruhrgebiet: Krummacher, M. u.a./Arbeitsgruppe München: Breckner, I. u.a., Bochum 1985.
Stadtentwicklungsplan der Landeshauptstadt München, Ziele und Maßnahmen, München 1983.
Statistisches Handbuch 85, Hrsg.: Statistisches Amt der LHSt München, München 1985.
Stellungnahme des WohnBunds e.V. zur Durchführung einer modellhaften, von den Bewohnern getragenen Sanierung des Anwesens Lothringer Str. 9, unveröffentl. Manuskript, München 1984.


Materialien der AG SPAK (Arbeitsgemeinschaft Sozialpolitischer Arbeitskreise) 71, Gemeinwesenarbeit Jahrbuch 3. Stadt- und Regionalplanung, hg. von Hillenbrand/Luner/Oelschlägel, München 1986, 58 ff.